Калининский районный суд Челябинска, а затем и областной апелляционный суд встали на сторону покупателей. Судьи пришли к выводу, что отказ банка в выдаче кредита является объективным обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть и предотвратить. Следовательно, задаток подлежит возврату. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил эти решения без изменения. Однако Верховный Суд РФ с такой логикой не согласился и направил дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм материального и процессуального права. Отказ банка в выдаче ипотеки не свидетельствует об объективной невозможности исполнения обязательств. Верховный Суд обратил внимание на буквальное толкование условий предварительного договора . В пункте 2 соглашения было четко указано, что денежная сумма подлежит уплате за счет собственных и кредитных средств. Это означает, что у покупателей была возможность использовать как заемные, так и личные средства для завершения сделки. Кроме того, в договоре не был закреплен конкретный вид кредита — ипотечный или какой-либо иной. Соответственно, отказ в ипотеке не означает, что исполнить обязательство стало объективно невозможно. Согласно статье 381 Гражданского кодекса РФ, задаток возвращается только в трех случаях: прекращение обязательства по соглашению сторон, невозможность исполнения (статья 416 ГК РФ), вина стороны, получившей задаток.

Верховный Суд РФ подчеркнул: невозможность исполнения должна быть объективной — когда действие, составляющее содержание обязательства, не может совершить ни одно лицо. Отказ одного или даже нескольких банков в выдаче кредита не делает исполнение обязательства объективно невозможным. Покупатели могли изыскать собственные средства или обратиться за кредитом в другой банк.Отдельного внимания заслуживает позиция ВС РФ о распределении бремени доказывания. Согласно статье 401 ГК РФ, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Это означает, что вина стороны, не исполнившей обязательства, предполагается, пока не доказано обратное. Покупатели, требующие возврата задатка, должны представить убедительные доказательства своей невиновности. В данном деле таких доказательств представлено не было.

Это определение ВС РФ может существенно изменить судебную практику по спорам о возврате задатка. Ранее суды часто вставали на сторону покупателей, если сделка срывалась из-за отказа банка в кредитовании. Теперь Верховный Суд РФ четко обозначил позицию: отказ в ипотеке не является автоматическим основанием для возврата задатка, условия договора должны толковаться буквально, если в договоре не указано, что сделка зависит именно от получения кредита, покупатель обязан исполнить обязательства другими способами.

Советуем учитывать новую позицию ВС РФ при заключении предварительных договоров. Для покупателей: прописывайте в договоре условие о том, что обязательство считается прекращенным при отказе банка в выдаче кредита, указывайте конкретный вид кредита и банк, включайте условие о возврате задатка при отказе в финансировании. Для продавцов: избегайте формулировок, допускающих неоднозначное толкование, закрепляйте в договоре, что риск отказа в кредите лежит на покупателе, при неисполнении обязательств покупателем оставляйте задаток себе. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Однако значение этого определения выходит далеко за рамки одного спора. Верховный Суд РФ фактически дал ориентир для всей судебной системы по вопросам применения норм о задатке. Теперь судам предстоит более внимательно анализировать условия договоров и не спешить с выводами о "независящих обстоятельствах", если стороны не предусмотрели такие риски в соглашении.